samedi 21 mars 2009

Faculté de rétractation (annulation d'un contrat préliminaire)

En pratique, à l'occasion de la vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, les parties établissent le plus souvent, préalablement à la vente, un contrat préliminaire.

L'objet de ce contrat est de préciser et fixer les engagements à venir des parties.

Le contenu impératif dudit contrat a été fixé par les articles L. 261-15 et R. 261-25 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.

Il doit indiquer notamment les caractéristiques du logement à construire, le montant prévisionnel et les modalités de paiement et de financement du prix, ainsi que la date à laquelle la vente pourra être conclue.

A l'occasion du contrat préliminaire, le vendeur est autorisé à demander à l'acquéreur le versement d'un dépôt de garantie ne pouvant excéder 5% du prix prévisionnel de la vente (si le délai de réservation n'excède pas un an).

L'article 20 de la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989, dont les dispositions ont été codifiées à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, prévoyait que tous les actes sous seing privé ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation conclus à compter du 1er mars 1990 ne devenaient définitifs qu'au terme d'un délai de 7 jours. L'acquéreur non professionnel pouvait renoncer librement à l'opération en notifiant à son cocontractant son intention d'exercer son droit à rétractation avant l'expiration du délai de sept jours courant à compter de la réception par l'acquéreur du contrat préliminaire adressé par lettre recommandée avec accusé de réception.

La loi SRU du 13 décembre 2000 a abrogé l'article 20 de la loi du 31 décembre 1989 à compter du 1er juin 2001 et modifié l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation dont les nouvelles dispositions sont entrées en vigueur à la même date.
Désormais, si l'acquéreur non professionnel d'un immeuble en l'état futur d'achèvement dispose toujours d'un délai de sept jours pour se rétracter, ce dernier court à compter de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte conclu avec le vendeur. Cet acte doit être adressé par le vendeur à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou, ce qui est nouveau, par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.
L'acquéreur, s'il entend exercer sa faculté de rétractation, devra le notifier au vendeur dans le délai précité également par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.

En cas d'annulation du contrat préliminaire, le vendeur doit restituer l'intégralité des sommes versées à titre de dépôt de garantie.


(nom des acquéreurs)
(adresse)

(nom du vendeur)
(adresse)

Le ...,

Lettre recommandée avec demande d'avis de réception

Objet : annulation d'un contrat préliminaire





M...,




Nous avons conclu avec votre société un contrat préliminaire, en date du ..., ayant pour objet l'acquisition d'un logement à construire, situé à ... .

Nous vous informons, par la présente, que nous renonçons à l'acquisition de cet appartement, et annulons la convention susvisée en exerçant la faculté de rétractation prévue à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi SRU du 13 décembre 2000 et vous demandons en conséquence la restitution intégrale des sommes préalablement versées.

Nous vous prions de recevoir, M..., nos salutations distinguées.

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