lundi 23 mars 2009

Modèle d'acte

Bien qu'elle ne soit pas obligatoire, la promesse de vente est, en pratique, le préambule indispensable aux ventes immobilières.

Dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente (la plus fréquente en ce domaine), les parties définissent l'objet de la transaction ainsi que les modalités et conditions de la vente à venir.

La promesse unilatérale de vente peut indifféremment être conclue sous seing privé ou par acte authentique devant notaire.

Lorsqu'elle est établie sous seing privé, la promesse unilatérale de vente doit, à peine de nullité, être timbrée et enregistrée dans le délai de dix jours à compter de la date d'acceptation de l'offre par le bénéficiaire.

La promesse unilatérale de vente engage irrévocablement le promettant (propriétaire du bien immobilier) à vendre au bénéficiaire, dans les délais fixés.

A défaut, ce dernier est en droit de demander la réalisation de la vente en justice.

Le bénéficiaire jouit de la faculté de renoncer à l'acquisition, à la condition d'abandonner au promettant les sommes versées à titre d'indemnité d'immobilisation lors de la signature de la promesse.

A défaut de l'obtention par le bénéficiaire des prêts nécessaires au financement de cette opération, la promesse unilatérale de vente sera résolue de plein droit, sans perte pour ce dernier de l'indemnité d'immobilisation (article 17 de la loi n° 79-596 du 13 juillet 1979 devenu l'article L. 312-16 du Code de la consommation).

S'agissant du contenu de la promesse unilatérale de vente, le nouvel article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996 dite "loi Carrez" et applicable depuis le 19 juin 1997, impose une nouvelle obligation s'agissant de la vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété : toute promesse unilatérale de vente doit mentionner la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot, sauf si ce lot constitue une cave, un garage, un emplacement de stationnement, ou un lot ou une fraction de lot d'une superficie inférieure à 8 m2.
L'absence de toute mention de superficie offre au bénéficiaire de la promesse la possibilité de demander la nullité de la promesse. Pour ce faire, il dispose d'un délai d'un mois, qui commence à courir à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Il convient toutefois de préciser que la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie entraîne la déchéance du droit d'engager ou de poursuivre une action en nullité de la promesse fondée sur l'absence de mention de cette superficie.
En revanche, en cas d'erreur sur la superficie mentionnée dans l'acte (la superficie réelle doit être inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte), l'acquéreur bénéficie d'une action en diminution du prix, laquelle doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Il est donc recommandé au vendeur de faire procéder au mesurage par un professionnel habilité, contre lequel il pourra se retourner en cas d'action de l'acquéreur (à cet effet, il devra s'assurer que ce dernier est bien assuré pour sa responsabilité civile professionnelle).

Par ailleurs, la loi SRU du 13 décembre 2000 a créé un nouveau régime de protection élargi et renforcé de l'acquéreur non professionnel d'immeuble à usage d'habitation neuf ou ancien dans les articles L. 271-1 et L. 271-2 du Code de la construction et de l'habitation.
L'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation prévoit ainsi que "pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte". Cet acte, en l'espèce la promesse unilatérale de vente à laquelle ces dispositions s'appliquent, doit être notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec avec avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Dans le délai de sept jours à compter de cette date, le bénéficiaire de la promesse peut se rétracter dans les mêmes formes.
L'article L. 271-2 du Code de la construction et de l'habitation dispose en outre que lors de la conclusion d'un acte visé à l'article L. 271-1 dudit code, "nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation et les contrats préliminaires de vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière". Dès lors, il ne peut plus être exigé du bénéficiaire de la promesse le versement d'une quelconque somme à la signature de l'acte. En revanche, rien n'interdit aux parties de convenir dans l'acte du versement d'une somme à une date postérieure à l'expiration du délai de sept jours et d'inclure une condition suspensive de remise de cette somme à la date convenue.
Une exception à cette interdiction de versement avant l'expiration du délai a été prévue par la loi : lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel, ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente (un agent immobilier par exemple), un versement peut être reçu de l'acquéreur avant l'expiration du délai s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affcetée au remboursement des fonds déposés. Si l'acquéreur exerce ensuite sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds doit les lui restituer dans un délai de vingt et un jours à compter de la date de cette rétracatation.

Enfin, le législateur a renforcé, également avec la loi SRU, le contrôle de la présence d'amiante dans les bâtiments d'habitation. Il a ainsi créé une nouvelle disposition dans le Code de la santé publique, aux termes de laquelle un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente (article L. 1334-7 du Code de la santé publique). La mise en oeuvre de cette disposition est toutefois subordonnée à la parution d'un décret en Conseil d'Etat, qui déterminera les modalités d'établissement de l'état, ainsi que les immeubles bâtis et les produits et matériaux de construction concernés.


PROMESSE UNILATERALE DE VENTE
sous conditions suspensives





ENTRE LES SOUSSIGNES

M... (nom et prénom)
demeurant à ...,
agissant en sa qualité de propriétaire

ci-après dénommé(e) "LE PROMETTANT"

d'une part


et


M... (nom et prénom)
demeurant à ...,

ci-après dénommé(e) (s) "LE BENEFICIAIRE"

d'autre part



IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT :



Par les présentes, le PROMETTANT, en s'obligeant et en obligeant solidairement et indivisiblement entre eux ses héritiers et ayants cause à quelque titre que ce soit à toutes les garanties ordinaires de fait et de droit les plus étendues en pareille matière,

confère au BENEFICIAIRE, qui accepte, mais sans prendre l'engagement d'acquérir, ainsi qu'à ses héritiers, donataires, légataires, cessionnaires ou substitués éventuels,

la faculté d'acquérir, si bon lui semble, dans les conditions ci-après,


L'immeuble dont la désignation suit,


Tel que ledit bien existe, s'étend, se comporte et se poursuit avec ses aisances et dépendances, dans l'état où il sera au jour de la vente, et que le BENEFICIAIRE déclare bien connaître pour l'avoir préalablement visité :


I - DESIGNATION

... (faire une description du bien objet de la promesse avec sa superficie, indiquer son identification cadastrale, ainsi que sa situation au jour de la promesse et au jour de sa délivrance, à savoir s'il est libre de toute occupation ou occupé par le promettant ou s'il est loué)

(ajouter en cas de promesse portant sur un bien situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété fixé par la loi du 10 juillet 1965)
Conformément à l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 97-532 du 23 mai 1997, la superficie des lots visés par ces dispositions est la suivante :
- lot n°... représentant ... / ... millièmes : ... m2
- lot n°... représentant ... / ... millièmes : ... m2
- ...

L'ACQUEREUR bénéficie de la garantie prévue par les dispositions ci-dessus, s'agissant de la superficie ci-dessus mentionnée.


II - ORIGINE DE PROPRIETE.

Le PROMETTANT est propriétaire dudit immeuble pour l'avoir acquis de M... (nom et prénom) selon acte dressé le ... 23/03/2009 devant Maître ..., notaire à ... (adresse de l'étude) publié le ... 23/03/2009 au bureau des hypothèques de ... sous le volume ... et numéro ... .


III - AMIANTE - TERMITES - PLOMB

La recherche d'amiante a été effectuée et le rapport d'évaluation établi conformément aux dispositions du décret n° 96-97 du 7 février 1996 et du décret n° 2001-840 du 13 septembre 2001 est annexé aux présentes.
(observation : si cette recherche n'a pas été effectuée, le préciser et indiquer laquelle des deux parties supportera les frais liés à la présence d'amiante révélée postérieurement)

L'immeuble, objet de la présente promesse, ne se trouve ni dans une zone contaminée ou susceptible de l'être à court terme au sens de l'article 3 de la loi n° 99-471 du 8 juin 1999, ni dans un secteur visé à l'article L. 133-1 du Code de la construction et de l'habitation. Le promettant déclare qu'il n'a pas connaissance de la présence de termites dans l'immeuble objet de la présente promesse.
(observation : si l'immeuble se trouve dans une zone contaminée ou susceptible de l'être, un état parasitaire établi moins de 3 mois avant la date de l'acte authentique devra être annexé à celui-ci)

L'immeuble objet de la présente promesse ne se trouve pas davantage dans une zone à risque d'exposition au plomb au sens de l'article L. 32-5 du Code de la santé publique.
(observation : si l'immeuble est situé dans une zone à risque, un état des risques d'accessibilité au plomb établi depuis moins d'un an doit être annexé à la promesse de vente)


IV - DUREE DE VALIDITE DE LA PRESENTE PROMESSE

La présente promesse est consentie et acceptée pour une durée qui expirera le ... à ... heures.

Faute par le BENEFICIAIRE, ou ses ayants cause ou ayants droit, d'avoir, à la date ultime ci-dessus fixée, notifié au PROMETTANT sa décision d'acquérir l'immeuble susdésigné, en levant l'option dans les conditions prévues ci-après, il sera déchu des droits que lui confère la présente promesse de vente, qui deviendra caduque de plein droit et sans formalité, sauf les effets de la clause relative à l'indemnité d'immobilisation ci-après stipulée.

Conformément aux dispositions législatives en vigueur, le BENEFICIAIRE dispose toutefois d'un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification du présent acte adressée par le PROMETTANT au BENEFICIAIRE au domicile par lui élu par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la date de réception ou de remise pour renoncer au bénéfice de la présente promesse de vente. S'il entend exercer son droit à rétractation, le BENEFICIAIRE devra en faire la notification au PROMETTANT par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la date de réception ou de remise.


V - MODALITES DE LA LEVEE D'OPTION

Si le bénéficiaire décide d'acquérir, il devra en faire la notification au PROMETTANT, au domicile par lui élu, par acte extrajudiciaire, lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé, et qui devra lui être parvenu au plus tard à la date ultime prévue pour la levée de l'option, ci-dessus visée.


VI - PROPRIETE - JOUISSANCE

Le transfert de propriété, ainsi que l'entrée en jouissance, auront lieu au jour de la conclusion de l'acte authentique de vente qui sera dressé en l'étude de Maître ..., notaire à ..., désigné dès à présent pour la rédaction dudit acte.


VII - CONSTATATION AUTHENTIQUE DE LA VENTE

La vente, résultant de la levée d'option par le BENEFICIAIRE, devra être constatée par acte authentique, au plus tard quinze jours après cette levée d'option.

A cet effet, sommation de se présenter à tel jour et telle heure en l'étude de Maître ... sera délivrée à l'autre partie à la requête de la partie la plus diligente.
Si la partie sommée ne se présente pas, ni personne pour elle, un procès-verbal de carence sera dressé à la requête de la partie ayant sommé. Celle-ci devra alors se pourvoir en justice aux fins de faire constater la mutation intervenue par le seul fait de la levée de l'option par le BENEFICIAIRE.
Les frais, droits et honoraires occasionnés par cette carence seront à la charge de la partie défaillante.


VIII - CONDITIONS DE LA VENTE EVENTUELLE

La vente, si elle est réalisée, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit en pareille matière, et notamment sous les conditions suivantes ... (servitudes ; impôts et taxes ; nuisances ; assurances relatives à l'immeuble, etc).


IX - PRIX DE LA VENTE EVENTUELLE

Si elle se réalise, la vente aura lieu moyennant le prix de ... (en lettres) euros (... €) payable comptant, (ajouter en cas de promesse portant sur un bien situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et constitué de plusieurs lots dont certains sont régis par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et d'autres exclus du champ d'application de ces dispositions) décomposé comme suit :
- ... euros pour le lot n°... ;
- le surplus, soit ... euros pour le lot n°... .


X - FINANCEMENT DE L'ACQUISITION EVENTUELLE (article L. 312-1 et suivants du Code de la consommation)

Le BENEFICIAIRE déclare que, en cas de réalisation de la vente, il en paiera le prix de ses deniers personnels ou assimilés sans avoir recours à un quelconque prêt.
Ce faisant, la présente promesse n'est pas soumise à la condition suspensive d'obtention d'un prêt prévue par l'article L. 312-16 du Code de la consommation ensuite de l'apposition ci-dessous par le BENEFICIAIRE de la mention visée à l'article L. 312-17 du Code de la consommation :

... (pour un modèle de formule, consulter le document "renonciation au bénéfice de l'article L. 312-16 du Code de la consommation")


(variante)

Le BENEFICIAIRE déclare que, pour financer le coût global de son acquisition éventuelle, il lui sera nécessaire d'obtenir au préalable un ou plusieurs prêts d'un montant au moins égal à ... (lettres) euros ( ... €).

Par suite de cette déclaration, la présente promesse est soumise à la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui seront sollicités par le BENEFICIAIRE et dont les principales caractéristiques sont les suivantes :

... (indiquer le montant de l'apport personnel, le montant du ou des prêts sollicités, la nature des prêts, leur durée minimale, le taux d'intérêt maximum, la périodicité des remboursements, les garanties et sûretés affectés aux prêts, ainsi que le nom et l'adresse des établissements financiers auprès desquels seront sollicités les prêts.

En vue de l'obtention dudit ou desdits prêts, le BENEFICIAIRE s'engage à fournir, à première demande, aux organismes financiers sollicités, toutes les pièces, documents et renseignements nécessaires à l'instruction des dosiers de prêts.

La présente condition suspensive sera réputée accomplie dès la présentation par le ou les établissements financiers sollicités d'une ou plusieurs offres régulières correspondant aux caractéristiques susvisées, et après l'agrément du ou des assureurs, en cas d'adhésion obligatoire à un contrat d'assurance collective lié à ces prêts.

Cette acceptation ne pourra intervenir que dix jours après la réception des offres et devra être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi.

Si le montant total des prêts offerts est inférieur à celui des prêts solicités, le BENEFICIAIRE pourra renoncer à la présente condition suspensive, en portant de sa main dans la notification la mention manuscrite visée à l'article L. 312-17 du Code de la consommation.

Toute notification devra être faite par acte extrajudiciaire, lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récipissé.

Si le BENEFICIAIRE entend renoncer, pour des raisons de pure convenance personnelle, à la présente condition suspensive, il devra le notifier au PROMETTANT dans les forme et délai susvisés. Il devra alors obligatoirement écrire de sa main dans cette notification la mention visée à l'article L. 312-17 du Code de la consommation.


XI - VERSEMENT DE L'INDEMNITE D'IMMOBILISATION

En considération de la promesse faite par le PROMETTANT, le BENEFICIAIRE versera à l'expiration du délai de rétractation de sept jours prévu pour renoncer au bénéfice de la présente promesse, soit le ... 23/03/2009, au PROMETTANT qui le reconnaîtra et lui en donnera quittance, la somme de ... (lettres) euros (... €), à titre d'indemnité d'immobilisation.

Cette indemnité d'immobilisation s'imputera à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente.

En cas de caducité de la présente promesse, par suite de la défaillance ou de la non-réalisation de l'une seulement des conditions suspensives avant le délai d'expiration de la présente promesse ou à la date ultime impartie au BENEFICIAIRE pour lever l'option, cette indemnité sera immédiatement et intégralement restituée au BENEFICIAIRE, sans retenue ni indemnité d'aucune sorte.

Toutefois, si la défaillance concerne une ou plusieurs des conditions suspensives stipulées dans l'intérêt exclusif du BENEFICIAIRE, celui-ci aura la faculté d'y renoncer en levant l'option dans les délais, et conditions stipulées aux présentes.

En revanche, cette indemnité restera acquise de plein droit et sans formalité au PROMETTANT, si le BENEFICIAIRE n'a pas levé l'option ou l'a levée sans respecter les modalités prévues aux présentes, alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées avant l'expiration de la promesse selon les conditions indiquées aux présentes.

En cas de réalisation de toutes les conditions suspensives prévues aux présentes et en cas de levée de l'option par le BENEFICIAIRE, le PROMETTANT, dont l'engagement est définitif, ne pourra alors refuser de réaliser la vente en se prévalant des dispositions de l'article 1590 du Code civil.


(éventuellement)
XII - NANTISSEMENT ET SEQUESTRE

L'indemnité d'immobilisation, dont le versement sera effectué à la date prévue ci-avant, sera affectée en nantissement par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, à titre de gage, pour lui en assurer le remboursement éventuel.

Aux fins d'assurer l'efficacité de ce nantissement, ladite somme de ... (lettres) euros (... €) sera remise par le PROMETTANT le jour de son versement à M ..., tiers convenu entre les parties, dans les termes de l'article 2076 du Code civil, constitué séquestre pendant la durée de validité de la promesse, intervenant aux présentes et qui accepte.


XIII - CONDITIONS SUSPENSIVES

(à ajouter en cas de demande de prêt par le bénéficiaire : Outre la condition suspensive d'obtention par le BENEFICIAIRE du ou des prêts sollicités), la présente promesse de vente est consentie et acceptée sous réserve de l'avènement dans le délai ci-dessus fixé des conditions suspensives suivantes :

- versement par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT, le ... 23/03/2009, de la somme de ... (lettres) euros (... €) prévue à titre d'indemnité d'immobilisation ;

- ... (renseignement hypothécaire ne révélant pas d'inscriptions pour un montant supérieur au prix de la vente, certificat d'urbanisme ne révélant pas un état de péril, etc).


XIV - FRAIS

Tous frais et droits des présentes seront supportés par ... .


XV - ELECTION DE DOMICILE

Pour l'exécution des présentes et de leur suite, le BENEFICIAIRE fait élection de domicile à ... et le PROMETTANT à ... .


XVI. ENREGISTREMENT

La présente promesse sera enregistrée dans le délai de dix jours, à peine de nullité, conformément à l'article 1840 A du Code général des impôts par ... .



Fait à ..., le ... .

En ... exemplaires originaux, dont un pour chacune des parties, un pour l'enregistrement (ajouter le cas échéant : et un pour le séquestre).


Mots rayés nuls : ...
Lignes rayées nulles : ...
Chiffres rayés nuls : ...
...


Signature des parties

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